Si vous comptez insérer des parts de sociétés civiles de placement immobilier dans votre portefeuille d’investissement, deux options s’offrent à vous. Les financer à crédit ou au comptant. Laquelle des deux est la plus avantageuse ?
En réalité, il n’existe pas d’option préalablement recommandée : chaque investisseur possède en effet son propre profil financier ainsi que ses propres objectifs.
L’investissement au comptant
Ce sera l’intégralité du prix de la SCPI qui sera payée en une seule fois en cash lorsqu’on parle d’investissement au comptant. Dans ce cas, vous devez disposer d’un certain budget immédiatement disponible, de l’ordre de 1000 euros et plus en fonction du nombre de parts exigées au moment de la souscription.
Avantage : vous payez sans engagement et jouissez immédiatement de l’ensemble des revenus de la SCPI. Vous n’avez pas besoin d’attendre l’accord de la banque et n’aurez aucun frais supplémentaire à vous acquitter (c’est-à-dire les intérêts de l’emprunt). De même, vous ne subissez pas le nantissement des parts par la banque qui est généralement opéré sur les SCPI achetées à crédit.
Si vous êtes faiblement imposé, l’achat au comptant peut aussi être la solution adaptée, sachant qu’un contribuable fortement fiscalisé sera plutôt redirigé vers l’achat à crédit en raison de la déduction des frais d’intérêt de ses revenus imposables.
L’investissement à crédit
Il est plutôt recommandé dans le cas où le montant de la SCPI à financer est assez conséquent. Le règlement se fera alors en plusieurs tranches et vous devez prévoir le meilleur échelonnement de vos paiements par rapport à votre horizon de placement. Quel sera le montant de la mensualité, compte tenu celui des dividendes ? Quel est le rendement de la SCPI et le taux des banques ? Ces éléments sont essentiels à déterminer à l’avance pour le calcul de l’effet de levier dont vous allez pouvoir bénéficier. Pour aller plus loin, rendez-vous sur blog-notes-finances.com.
Avantages de l’achat à crédit : outre l’effet de levier dont nous venons de parler, vous tirez aussi profit de la déduction de vos frais d’intérêt pour réduire votre impôt sur le revenu.
Les autres modes d’acquisition d’une SCPI
En fonction de votre situation financière, fiscale et patrimoniale, vous pouvez aussi décider d’acheter vos parts en nue-propriété ou en usufruit par exemple, ou encore par le biais d’une assurance-vie.
Si vous optez pour l’acquisition en nue-propriété, vous achetez vos parts à prix décoté pour les revendre au prix de la pleine propriété à la fin du montage du démembrement. Ce qui vous permettra de réaliser une excellente plus-value. Vous pouvez aussi décider de conserver la SCPI en pleine propriété sans avoir à la revendre et en jouir de tous les droits, c’est-à-dire la jouissance des loyers entre autres. Si vous achetez en usufruit, vous bénéficiez aussi d’un prix décoté – car ne profitez pas de la nue-propriété. Avantages : vous percevez immédiatement les loyers et serez délesté des contraintes qui accompagnent la revente à la fin de la période de détention puisque les parts sont reprises par le nu-propriétaire comme expliqué ci-dessus. Les avantages sont aussi d’ordre fiscal.
En ce qui concerne l’achat via l’assurance-vie, vous êtes également gagnant du point de vue fiscal puisque la fiscalité relativement lourde de la SCPI s’efface pour revêtir celle de l’assurance-vie. Or, cette dernière est extrêmement intéressante, ajoutée à l’objectif d’épargner sur le moyen ou sur le long terme.
En résumé, quel que soit le mode d’acquisition et de financement que vous choisissez, prévoyez toujours de réaliser une ou plusieurs simulations, le but étant de sélectionner l’option qui concorde le plus à votre situation et à vos objectifs.
