Le choix d'un EHPAD pour un investissement en LMNP (location meublée non professionnelle) est une décision importante, qui nécessite une réflexion approfondie. Ce type d'investissement présente de nombreux avantages, tels qu'un rendement locatif stable (entre 3.9% et 4.8%) et des avantages fiscaux. Cependant, il est déterminant de bien sélectionner l'établissement pour garantir la pérennité de votre placement.
Analyser le marché des logements seniors
Le vieillissement de la population s’accentue et le marché des EHPAD est en perpétuelle évolution. Prenez ainsi le temps d’analyser plusieurs paramètres, dont la demande et l’offre, en étudiant la croissance de la population âgée, sa répartition géographique et ses caractéristiques socio-économiques. Identifiez les besoins en termes d'hébergement, de services, d'activités et de soins. De même, tenez compte des attentes des familles en matière de qualité de vie, de sécurité et de proximité.
Il est aussi important de dénombrer le nombre de lits disponibles et leur répartition géographique. De même, renseignez-vous sur les projets en cours (construction, conversion d’une maison de retraite en EHPAD). Songez à évaluer la qualité des services proposés par les différents acteurs.
Évaluer la qualité de l’EHPAD
Une fois l’établissement repéré, l’étape suivante consiste à en évaluer la qualité. Outre les structures d’hébergement, de prise en charge des soins et de la dépendance, assurez-vous que l’EHPAD propose des services adaptés aux besoins des résidents. Exemple : activités récréatives, espaces d’échanges entre seniors, salles de gym et de remise en forme, espaces de relaxation, etc.
Notez bien qu’une convention dite accord tripartite doit avoir été signée entre l’EHPAD et les autorités. Celle-ci est un gage de qualité ; par conséquent, ne vous engagez pas dans l’acquisition d’un EHPAD n’ayant pas signé ou renouvelé cet accord (tous les 5 ans après évaluation des conformités par rapport aux exigences en vigueur). Par ailleurs, l’établissement doit respecter les normes strictes en matière d’hygiène et de sécurité.
L’emplacement est aussi un critère déterminant qui entre en jeu dans le cadre de l’évaluation de l’EHPAD. Ce dernier doit être situé dans une localité proposant un accès facile aux services médicaux, aux commerces et aux transports. Optez pour une région privilégiée des personnes âgées, marquée par un bon dynamisme économique, ce qui garantit une forte demande en lits d’EHPAD.
Anticipez la rentabilité financière
Plusieurs paramètres sont à examiner à la loupe. En premier lieu, le rendement locatif. Important de le comparer avec le taux d’inflation afin de vous assurer du bon choix de votre placement. Pour atteindre un bon rendement, l’EHPAD doit générer des loyers élevés, tandis que les travaux sont pris en charge par le gestionnaire. Mesurez ensuite le taux de remplissage ainsi que le taux d’occupation sur la durée. Un bon EHPAD atteint des taux élevés et les seniors choisissent le plus souvent d’y passer leurs vieux jours jusqu’à leur fin de vie.
Considérez la qualité du bail et du gestionnaire d’EHPAD
Le bail est un élément clé de votre investissement LMNP. Les conditions doivent être bien explicites et lisibles. Les clauses concernant la durée et la résiliation doivent être clairement mentionnées. Il en est de même pour le montant des loyers, leur révision en fonction de l’inflation et de l’indice de l’Insee, ainsi que les modalités de paiement. Comme énoncé plus haut, les travaux d’entretien et de rénovation doivent être totalement endossés par le gestionnaire.
La qualité du gestionnaire est aussi à sonder : ciblez les gestions transparentes et professionnelles. Une bonne réputation couplée au sérieux de cet exploitant réduit les risques et assure un fonctionnement fluide. Renseignez-vous sur son expérience dans la prise en charge de la dépendance, et surtout sur sa solidité financière.
