De plus en plus populaires, les sociétés civiles de placement immobilier trouvent désormais leur place dans le portefeuille des Français. Bien que le marché ait connu une décroissance en 2023 comparé à 2022, la collecte continue à afficher des chiffres traduisant l’intérêt de ces véhicules de placement auprès des épargnants : 5.7 milliards d’euros en 2023.
Ce ralentissement trouve sa cause dans plusieurs facteurs, dont le contexte économique incertain marqué par l'inflation, entre autres, ainsi que la hausse des prix de l’immobilier et le relèvement des taux d’intérêt par la BCE.
Les investisseurs s’interrogent alors sur la résilience des SCPI face aux mutations économiques.
L'impact de l'inflation sur les SCPI
L'inflation génère des retombées positives sur les SCPI, en particulier en ce qu’il s’agit de la protection contre l’érosion du pouvoir d’achat. Rappelons que les SCPI ont pour finalité de dégager des loyers convertis en dividendes. Ces loyers sont indexés sur les indices de l’Insee : l'indice de référence des loyers (IRL) pour les logements et l’indice du coût de la construction (ICC), de même que l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour les murs de commerces.
Les loyers augmentent ainsi en fonction de l'inflation et du type de bail, ce qui permet de préserver le pouvoir d'achat des investisseurs et de se prémunir contre les effets de la hausse généralisée du coût de la vie sur leurs revenus.
Cependant, il est important de noter que l'indexation des loyers n'est pas toujours parfaite. En effet, l'ICC ne reflète pas toujours exactement l'évolution des prix du marché immobilier. De plus, les contrats de bail peuvent prévoir des plafonds d'augmentation des loyers.
Notons que les SCPI louent des immeubles diversifiés à plusieurs locataires qui sont de grandes enseignes, voire des organismes institutionnels. Ceux-ci ont été sélectionnés pour leur capacité à supporter des hausses de loyers.
Par ailleurs, les rendements de la plupart des SCPI sont supérieurs à ceux de l’inflation : +4.8% pour la majorité, et +6% à +7.4% pour les SCPI les plus performantes.
Autre point fort à noter : les SCPI reposent sur la “pierre” qui demeure une valeur refuge en tout temps.
Toujours est-il que des impacts négatifs de l’inflation sur les SCPI sont aussi relevés. En premier lieu, la hausse des taux d’intérêt figure parmi l’impact de l’inflation sur les SCPI : le financement des investissements immobiliers devient plus onéreux. Quoi qu’il en soit, plus la collecte auprès des nouveaux épargnants est élevée, moins les SCPI sollicitent les crédits pour constituer leur nouveau patrimoine.
À cela s’ajoute une augmentation des coûts de construction et d’entretien des immeubles, ce qui pèse sur les rendements.
L'impact des changements économiques sur les SCPI
Les mutations économiques font écho sur le paysage des SCPI, toutefois à faible portée par rapport aux autres classes d’actifs. Les SCPI ont en effet su démontrer, encore une fois de plus, leur capacité à naviguer entre défis et opportunités, comme ce fut le cas lors de la crise pandémique de 2020 et de la période de récession de 2021.
De nouvelles réglementations affectent également les SCPI, par rapport aux coûts de la mise en conformité aux nouvelles normes. Exemple : nécessité de réaliser des travaux de transformation ou d'efficacité énergétique, voire de renouvellement progressif du parc immobilier conformément aux recommandations des experts.
Par ailleurs, en cas de récession, la demande locative est ralentie en ce qu’il s’agit des immeubles de bureaux et de commerces, à la différence des immeubles acycliques tels que ceux de santé et d’éducation. Cette baisse de la demande peut alors retentir sur les loyers et le rendement final de l’exercice.
